Všude ve světě se staví, ale někde to jde rychle a jednoduše, jinde se zahájení stavby stává dlouhodobou, až neřešitelnou záležitostí. To je neúnosný stav, který se musí řešit. Jaký je stav?

Stavební právo

Stavební právo patří k velmi obsáhlým a všeobecně sledovaným oborům. Je tomu tak proto, že upravuje v oblasti stavebnictví a územního plánování vztahy soukromoprávní, kdy jsou si osoby navzájem rovny (např. stavebník a stavební firma), ale zejména veřejnoprávní, kdy orgán veřejné moci je v nadřazeném (vrchnostenském) postavení vůči ostatním účastníkům a rozhoduje v mezích právních předpisů o jejich právech a povinnostech či o určitém právním vztahu.

Zatímco v soukromém stavebním právu je základním předpisem občanský zákoník, pro veřejné stavební právo je základem stavební zákon (zákon o územním plánování a stavebním řádu), správní řád a mnoho dalších zákonů (např. zákon o vyvlastnění, zákon o zadávání veřejných zakázek, zákon o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, zákon o posuzování vlivů na životní prostředí, zákon o ochraně přírody a krajiny, zákon o technických požadavcích na výrobky apod.). A to uvádíme jen ty základní zákony. Ve skutečnosti se stavebního práva dotýká osmi desítek různých zákonů. Přitom pro stavební řízení platí další velké množství závazných podzákonných norem všech dotčených oborů.

Stavební zákon je tedy stěžejní právní normou pro oblast veřejného stavebního práva. Jak vyplývá ze svého úplného názvu, zabývá se zákon hlavně územním plánováním (cíle a úkoly územního plánování, nástroje územního plánování nebo soustavou orgánů územního plánování) a stavebním řádem (povolování a odstraňování staveb, stavební dozor, autorizovaná inspekce, povinnosti a odpovědnost osob zúčastněných při výstavbě apod.). Stávající stavební zákon se člení na sedm částí, a přestože poslední paragraf má číslo 198, má celkově 237 paragrafů. Vedle úvodních a přechodných ustanovení je důležitá druhá část výkon veřejné správy, kde je stanovena součinnost orgánů územního plánování a stavebních úřadů s dotčenými orgány chránícími veřejné zájmy (těch je téměř padesát a v procesu umisťování, povolování a kolaudování staveb vydávají závazná stanoviska) a formuluje působnost orgánů obcí, krajů, Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva obrany a stavebních úřadů v oblasti územního plánování a stavebního řádu.

Správní řád v souvislosti se stavebním řízením je nutné připomenout, protože je to základní obecný procesní předpis, který je vedle hmotněprávních předpisů nutné dodržovat. Respektovat tedy všechna jeho obecná ustanovení od úpravy postavení účastníků řízení, dodržování lhůt a postupů řízení včetně dokazování – od zahájení, přes rozhodnutí až po opravné prostředky, pokud není jiným – speciálním předpisem (např. stavebním zákonem) – stanoveno jinak.

Tento obsáhlý popis rozsahu stavebního práva (i když velmi zjednodušený) uvádíme zejména proto, že v soukromém stavebním právu platí zásada, podle níž je právně dovoleno vše, co není zákonem zakázáno. Zatímco ve veřejném stavebním právu platí zásada, že veřejnou moc lze uplatňovat pouze na základě zákona a zákonem stanoveným způsobem.

Když si uvědomíme, že se pohybujeme v rozhodovacím procesu, který ovlivňuje vedle složitého stavebního zákona mnoho dalších zákonů (nemluvě o podzákonných normách), do rozhodování vstupuje na padesát dotčených orgánů (které mají také své předpisy), a všichni navíc musí dodržovat správní řád (se všemi jeho náležitostmi a lhůtami) – potom se nesmíme divit, že získat stavební povolení trvá v průměru několik let.

Stavba nebo stan?

S pokračujícím technickým i společenským rozvojem a globalizací budou složitost, specifika a kombinace různých typů staveb do budoucna dále narůstat. Řešením tohoto problému však není vytváření ještě dalších speciálních stavebních úřadů a dalších dotčených orgánů, a tím jen další atomizace již tak složitého systému charakterizovaného nedostatečnou vzájemnou provázaností. Naopak je potřebné vydat se cestou sjednocení působnosti na úseku stavebního práva do větších stavebních úřadů s integrovanými kompetencemi dosavadních dotčených orgánů. Mezi výše popsanými nedostatky stávajícího systému (nesystémovost a roztříštěnost institucionální soustavy a s tím spojená nedostatečná horizontální koordinace, jakož i nedostatečné vertikální metodické vedení a řízení, procesní i hmotněprávní složitost, související nízká kvalita rozhodovací činnosti, riziko systémové podjatosti aj.) existuje silná provázanost. S přihlédnutím k rozsáhlosti a četnosti agendy stavebních úřadů je ve svém souhrnu nelze (komplexně) odstranit v rámci stávajícího systému – spojeného modelu výkonu veřejné správy. Řešením výše popsaných problémů v jejich komplexu je pouze vytvoření nové specializované hierarchicky členěné soustavy státních stavebních úřadů, organizačně a institucionálně oddělené od veřejné správy vykonávané územními samosprávnými celky.

Černé stavby v pojetí stavebního úřadu – cestovní ruch

Příklad z praxe

Jsme majitelé kempu. V areálu jsme vybudovali inženýrské sítě, restauraci a polovinu areálu máme jako zastavitelnou plochu. Dále máme povolení na výstavbu zhruba 20 chat/bungalovů. To vše s územním souhlasem mít kemp jako rekreační a sportovní areál. Vzhledem k finanční situaci jsme se rozhodli pronajímat pozemky v zastavitelné ploše a instalovat na nich karavany . Stavební úřad s tím má však velký problém a vedoucí stavebního úřadu všechny maringotky a  karavany označil za černé stavby. A to bez pravomocného rozhodnutí a v průběhu řízení, kdy jsme poslali dodatečné schválení k umístění. Nyní postupuje exekutivně – obešel veškeré nájemce a oznámil, že stavby jsou černé a nemohou je tedy využívat ani ke krátkodobé rekreaci. Vyhrožuje peněžní pokutou a zákazem pobytu v kempu. Veškerým nájemcům kontroloval smluvní vztahy a legitimoval je. Podotýkám, že veškeré ostatní úřady s umístěním karavanů a maringotek na pozemku souhlasí.

K posouzení této věci je nejprve potřeba zjistit, na jak dlouhou dobu jsou karavany na pozemcích umístěny. Jde-li o umístění karavanů na dobu v řádů týdnů a měsíců, pak bude potřeba předchozího povolení ze strany stavebního úřadu. Obytný přívěs může být v takovém případě posuzován jako výrobek plnící funkci stavby, a pak by jeho trvalejší umístění nevyžadovalo vydání souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru, ani stavebního povolení, nýbrž pouze povolení umístění stavby, případně vydání územního souhlasu.

Camping-Glamping stan nebo stavba?

Naopak, jednalo-li by se o pronájem pozemku za účelem umístění karavanů, např. od jara do podzimu a následně by ubytování v jednotlivých karavanech bylo dále prodáváno koncovým zákazníkům, pak by takové umístění karavanu mělo být předem jednoznačně schváleno stavebním úřadem. K další části vašeho dotazu týkajícího se procesního postupu stavebního úřadu. Zahájí-li stavební úřad řízení o odstranění stavby, pak je stavebník oprávněn ve lhůtě 30 dnů od zahájení požádat o dodatečné povolení stavby. V takovém případě stavební úřad řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o dodatečném povolení. Bude-li dodatečné povolení vydáno, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví a naopak nebude-li vydáno, stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým nařídí odstranění stavby. Vezměte rovněž na vědomí, že karavany, ať již jako stavba nebo jako výrobek plnící funkci stavby, lze užívat až po získání potřebných souhlasů a povolení, tudíž od zahájení řízení o odstranění stavby do doby získání dodatečného povolení by karavany neměly být užívány.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. 12. 2010, čj. 10 Ca 280/2008-78)

Pojmu „výrobek plnící funkci stavby“ je nutno rozumět tak, že se jedná o výrobek, který plní takovou funkci, jakou obvykle plní stavby ve smyslu § 2 odst. 3 stavebního zákona z roku 2006. Nejpodstatnějším charakteristickým znakem výrobku plnícího funkci stavby ve smyslu stavebního zákona je to, že se jedná o výrobek umístěný na určitém konkrétním místě trvale nebo dlouhodobě. Takovým výrobkem může být např. i silniční vozidlo.

Popis stávajícího stavu v oblasti institucí

Výraznou slabinou současného systému výkonu stavební správy realizovaného dominantně, ale ne výhradně v přenesené působnosti orgánů územních samosprávných celků, je institucionální nejednotnost a roztříštěnost neschopná zabezpečit požadavky jednotného materiálního vybavení, jednotné praxe, jednotné metodiky a odpovídajícího, nezávislého a odborně vybaveného personálního obsazení.

Především (ale zdaleka nejen) pro stavebníky a investory není jednoduché se vyznat v kategoriích stavebních úřadů, jejich organizaci a zejména v rozsahu jejich kompetencí či souvisejících nejasnostech v otázkách věcné příslušnosti k výkonu veřejné správy. Jde mj. o důsledek existence celé řady speciálních, vojenských a jiných stavebních úřadů vedle stávající linie obecných stavebních úřadů, přičemž nezřídka dochází k situaci, kdy jeden stavební úřad stavbu umisťuje a odlišný ji následně povoluje. Obecné stavební úřady, s výjimkou MMR, jsou dnes umístěny na úřadech územních samosprávných celků v přenesené působnosti; speciální stavební úřady jsou umístěny podle druhu některé také na těchto úřadech, jiné jsou samostatnými státními orgány. Vojenské a jiné stavební úřady jsou všechny samostatnými státními orgány.

Z tohoto stavu pak vycházejí další (věcné) nedostatky. Patří mezi ně nedostatečná horizontální a vertikální koordinace činnosti stavebních úřadů a s tím spojené riziko nejednotného a nedostatečně odborného výkonu agendy. Věcným nedostatkem je i existence různé správní praxe jednotlivých stavebních úřadů, aniž by pro různou interpretaci stavebního zákona byl legitimní, natožpak legální důvod apod.

V neposlední řadě se právě v oblasti stavební správy výrazně projevují negativní rysy tzv. spojeného modelu veřejné správy, jež plynou z povahy tohoto systému. Tím nejvýznamnějším, avšak nikoliv jediným, je systémová podjatost. Dalším je neschopnost vzájemné výpomoci a sdílení odbornosti, specializací a personálních kapacit pracovníků stavebních úřadů mezi obcemi a kraji jako jejich různými zaměstnavateli. To neumožňuje jednotné personální řízení soustavy stavebních úřadů, vykrývání výkyvů vznikajících přirozeně v agendě i v obsazení jednotlivých pracovišť (např. nápad rozsáhlé bytové či průmyslové výstavby v místní příslušnosti malého stavebního úřadu na obci I., II. nebo III. typu či odchod do důchodu, mateřskou dovolenou či nemocenskou několika z mála jejich úředníků najednou) a operativní řešení vznikajících personálních problémů z vyšší sdílené úrovně (např. kraje).

Tyto nedostatky pak též souvisí s absencí jednoho vrcholného orgánu státní správy, jenž by celou agendu komplexně zastřešoval. Současné postavení MMR není z tohoto úhlu pohledu dostatečné a efektivní. Jeden vrcholný úřad by mohl především koncentrovat metodickou podporu v oblasti stavebního zákona pro veškeré stavební úřady a koordinovat a podporovat metodickou podporu dalších ministerstev a ústředních orgánů státní správy odpovědných za ochranu veřejných zájmů dle zvláštních, tzv. složkových zákonů.

Není v právním státě akceptovatelné že jeden provozovatel ubytovacího zařízení nemusí dle názoru stavebního úřadu nic a stačí být se stavebním úřadem za dobře (obce -města) a druhý provozovatel je řešen až šikanózním způsobem za každou kravinu.

Není možné aby jeden úřad za stavbu považoval vše, včetně stanů, karavanů, maringotek, mobilhome a  jiný úředník v jiném místě na stejný zákon bral jiný názor, to je absolutně neakceptovatelné.

Je navíc zarážející že o problému vědí jak obce, města, Ministerstvo pro místní rozvoj, politické strany, státní podniky povodí Vltavy , asociace v oblasti cestovního ruchu, centrály cestovního ruchu ale nikdo změnu v novém stavebním zákoně neřešil. Stále slyšíme jak jsme členy EU ale jen tehdy,pokud se to hodí.

Naštěstí jsem se se současným stavebním zákonem nedokázal smířit a věc se začala řešit již v roce 2021 ,kde se řešil nový stavební zákon. Miliony hodin práce ,stovky emailu komunikací a lobbingu přineslo úspěch a jsem za to velmi rád.

Zákon 283-2021-Sb., stavební zákon přináší díky naší práci obrovské výhody pro cestovní ruch a kempy – glamping

Od 1.7.2024 kempy stavby – ve volném režimu bez povolení stavebního úřadu.

4. stavba, včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku.

Černé stavby?

Nevadí starostům a Sdružení místních samospráv ČR.

Na konci března se podařilo přijmout uměřený a praktický stavební zákon. Na jeho znění se podílela Eliška Olšáková, poslankyně za STAN Zlínského kraje a předsedkyně Sdružení místních samospráv ČR.

Mnozí přivítali v roce 2021 po přijetí nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) zpřísnění v oblasti černých staveb (§256). Změna byla nutná, ukázala se ale jako dvojnásobně polovičatá. Zákon nastavil prakticky nulovou toleranci k černým stavbám a zároveň se nezlepšilo postavení obcí při vymáhání nákladů vynaložených na odstranění stavby.

Takže na jedné straně v podstatě nebylo možné černou stavbu legalizovat ani v banálních případech, na straně druhé by trpěly rozpočty obcí. Problém se snažila vyřešit nová vláda v rámci novelizace zákona, kdy v § 261 bylo posíleno postavení stavebního úřadu a obce, přičemž do procesu vstupuje stát hrazením účelně vynaložených nákladů tam, kde stavebník odstranění odmítne nebo není schopen náklady v danou chvíli nést.

Zůstal ale problém nulové tolerance k černým stavbám. To se podařilo na konci letošního března díky pozměňovacímu návrhu, který jsem předložila společně s kolegyní Miladou Voborskou (STAN) a poslancem Jiřím Havránkem (ODS) a který sněmovna schválila v rámci letošní novely stavebního zákona.

Oč jde? Rozhodně to neznamená, že by mohly být černé stavby plošně legalizovány. Ale vytváří se jakási zlatá střední cesta mezi širokou benevolencí a nulovou tolerancí. Jsou však zachovány pojistky, které brání legalizaci stavby vyžadující pro povolení výjimky. Měli jsme na paměti především ty stavebníky, kteří by podle původního znění museli nekompromisně odstraňovat drobné stavby jako jsou pergoly, terasy a kůlny, přitom by ale byli schopni získat veškerá kladná vyjádření. Tyto černé stavby totiž v konečném důsledku neohrožují zájmy chráněné stavebním zákonem a jinými právními předpisy a lze je bez újmy ochrany veřejných zájmů povolit. Tak proč by měly být odstraněny? Vždyť to nikomu a ničemu neprospěje.“

Eliška Olšáková, poslankyně za STAN Zlínského kraje a předsedkyně Sdružení místních samospráv ČR

Liknavý přístup úřadů, kdy neukázněnému stavebníkovi není z moci úřední zabráněno v pokračování a celkovém dokončení nepovolené stavby, je špatným signálem pro společnost a může vést k názoru, že zákony, a především úřady, neměří všem stejně.

 

Zdroj: Tomáš Vítek – https://medium.seznam.cz/clanek/tomas-vitec-cestovni-ruch-a-stavebni-zakon-v-cr-26478